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I CONTRATTI DI LOCAZIONE ABITATIVA
Breve sintesi di alcuni importanti aspetti giuridici delle locazioni abitative
Con il contratto di locazione una parte (locatore/proprietà) si obbliga a concedere in godimento un bene ad un'altra parte (conduttore/inquilino) in cambio del pagamento periodico di somme di denaro (il canone).
Il contratto di locazione è regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile ma, in realtà, le locazioni di beni immobili sono quasi interamente disciplinate da leggi speciali che dettano una normativa prevalentemente imperativa, lasciando margini molto ridotti all'autonomia contrattuale delle parti.
La regolamentazione fondamentale delle locazioni abitative è contenuta nella legge 431 del 1998.
L'art. 1 di tale legge impone che i contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo, siano necessariamente stipulati in forma scritta.
La legge 431 del 1998, inoltre, prevede la possibilità di stipulare solamente contratti di locazione abitativa che corrispondano alle seguenti principali tipologie contrattuali:
- Contratto di locazione libero
- Contratti di locazione con canone concordato
Ø Contratto transitorio
- Contratti di locazione per studenti universitari
- Contratto di locazione transitoria per finalità turistica
Cessione fabbricato
Il locatore, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile al conduttore, deve comunicare all'autorità di Pubblica Sicurezza la stipula del contratto di locazione con apposita "denuncia di cessione del fabbricato", ai sensi dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla L. 191/1978, nella quale debbono essere riportati i dati relativi al documento di riconoscimento del conduttore.
Denuncia su apposito modulo da presentare direttamente ( presso Commissariato di pubblica sicurezza nella cui circoscrizione risulta l'immobile) oppure tramite raccomandata r.r. all'autorità di Pubblica Sicurezza.
Se il conduttore è cittadino extracomunitario, ai sensi dell'art. 7 del D.Lgs. n. 286/1998, tale circostanza deve essere comunicata all'Autorità di Pubblica Sicurezza.
Registrazione contratto
In base a quanto disposto dal D.P.R. 131 del 1986 (c.d. Legge di Registro), in Italia vi è l'obbligo di registrare tutti i Contratti di Locazione di beni immobili entro 30 giorni dalla data del contratto. (anche per via telematica tramite il sito web dell'Ufficio delle Entrate)
Contratto di locazione libero 
Contratto liberamente concordato tra inquilino e proprietario.
Durata: minimo 8 anni (4 + 4 di rinnovo automatico)
Il locatore ha la facoltà di negare al conduttore il rinnovo per il secondo quadriennio solo in alcuni casi specificamente indicati dall'art. 3 della L. 431/98 (Es: necessità propria o di familiari di adibire l'immobile a propria abitazione, uso commerciale o professionale; esigenze di ricostruzione, ristrutturazione o vendita dell'immobile locato)
Contratti di locazione con canone concordato
Contratti di locazione con canone concordato dalle rappresentanze sindacali di categoria e durata di 3 + 2 anni.
(Art. 2, comma 3 Legge 431/98)La possibilità di stipulare tale tipologia di contratti sussiste se ricorrono entrambe le seguenti circostanze:
a) l'immobile si trovi in uno dei Comuni definiti ad "alta tensione abitativa" dalla delibera del CIPE del 30 maggio 1985.
b) le parti sottoscrivano un contratto di locazione redatto secondo il "modello" redatto in sede nazionale dai sindacati dei proprietari di case e degli inquilini e ratificati con Decreto del Ministero dei lavori pubblici del 5 marzo 1999.
L'ammontare del canone di locazione, per tali contratti, non può essere stabilito liberamente dalle parti ma deve corrispondere a quello deciso dalle stesse organizzazioni sindacali in sede locale.
Per conoscere l'importo del canone applicabile a tali contratti, pertanto, bisogna rivolgersi al comune o alla circoscrizione dove è sito l'immobile da locare.
Per tale tipo di contratti sono previste agevolazioni fiscali sia per il locatore (detrazione del 40,5% del canone percepito e dichiarato ai fini IRPEF, riduzione del 30% del canone percepito e dichiarato ai fini dell'imposta di registro, abbattimento dell'aliquota ICI), che per il conduttore (sgravi fiscali proporzionali al reddito).
Contratto transitorio
Contratti di locazione per esigenze transitorie, con durata da 1 a 18 mesi.
(Art. 5, comma 1 Legge 431/98).
Per stipulare contratti per esigenze transitorie (quindi con durata inferiore a quella di 4 + 4 anni o 3 + 2 anni) è necessario che il motivo per cui si intende stipulare il contratto di locazione per un periodo così breve sia certo, determinato ed espressamente indicato nel contratto.
Il canone di locazione deve essere quello concordato dalle organizzazioni sindacali di categoria, per i contratti di tale tipo che siano stipulati:
- nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
- nei comuni confinanti con le aree metropolitane sopra indicate;
- nei comuni capoluogo di provincia.
Per conoscere l'importo del canone applicabile a tali contratti, e le specifiche ipotesi di transitorietà per cui è possibile stipularlo, bisogna informarsi presso il comune o alla circoscrizione dove è sito l'immobile da locare.
Nei comuni che non siano capoluogo di provincia, invece, il canone di locazione dei contratti di locazione transitoria è liberamente determinabile dalle parti.
Contratti di locazione per studenti universitari
Contratti di locazione per studenti universitari, con durata da 6 a 36 mesi.
(Art. 5, comma 2 Legge 431/98) Perché possa essere stipulato un contratto di questo tipo è necessario che:
- Il motivo della necessità di locare per la frequentazione universitaria sia certo, determinato e risultante espressamente dal contratto.
- Nei comuni capoluogo di provincia, il canone sia quello concordato dalle organizzazioni sindacali di categoria.
Negli altri comuni, invece, il canone è liberamente pattuito dalle parti.
Contratto di locazione transitoria per finalità turistica
E'il contratto di locazione stagionale.
Regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
L'acconto/caparra è normalmente richiesta (non è obbligatoria).
La caparra può essere penitenziale (in caso di recesso) o confirmatoria (più vincolante).
Non è prevista una percentuale fissa e quindi può essere concordata liberamente fra le parti.
Il contratto inferiore a 30 gg. non ha obbligo di registrazione.
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